Tahukah Anda mengenai BPHTB? BPHTB adalah istilah lain dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Setiap manusia menganggap bahwa tempat tinggal di mana tanah beserta dengan bangunannya sebagai kebutuhan pokok.
Tidak heran jika seseorang pernah melakukan transaksi untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
Akan Ada pertanyaan terkait mengapa BPHTB disebut sebagai bea bukan pajak? Hal ini dikarenakan BPHTB memiliki dua ciri-ciri.
Pertama, adanya pembayaran pajak yang dilakukan terlebih dahulu.
Dengan kata lain, pembeli tanah yang sudah memiliki sertifikat harus membayar BPHTB sebelum adanya transaksi seperti pembuatan akta dan penandatanganannya.
Kedua, yaitu frekuensi pembayaran bea yang terutang dapat dilakukan secara berulang ulang dan tidak akan ada ikatannya terhadap satuan waktu.
Dengan kata lain, saat membeli atau melakukan pembayaran materai dapat dilakukan kapan saja serta saat membayar BPHTB yang terutang.
Berbeda dengan istilah pajak yang harus dilakukan proses bayar pada waktu yang sudah ditetapkan. Itulah kenapa BPHTB terkesan berbeda dengan jenis pajak pada umumnya.
Pengertian BPHTB adalah
Setelah melihat penjelasan di atas, Anda pasti bisa mendapat gambaran singkat mengenai BPHTB.
BPHTB adalah bea yang dikenakan kepada seseorang terhadap perolehan hak atas bangunan atau tanah.
Hal itu tertuang dalam undang-undang no. 21 tahun 1997 yang kemudian diubah menjadi UU no. 20 tahun 2000. Seiring berjalannya waktu, orang-orang lebih suka menyebutnya sebagai UU BPHTB.
BPHTB juga dikenal sebagai bea pembeli apabila proses perolehan hak atas tanah dan bangunan dilakukan dengan proses jual beli.
Selain itu, segala jenis perolehan terhadap tanah dan bangunan juga akan dikenakan bea. Dan oleh karena itu, warga negara diwajibkan untuk membayar BPHTB.
Menurut pasal 2 UU BPHTB, perolehan hak atas tanah dan bangunan terdiri dari:
- Jual beli
- Hibah
- Tukar menukar
- Waris
- Hibah wasiat
- Pemisahan hak dengan mengakibatkan peralihan
- Pemasukan dalam badan hukum
- Pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap
- Penunjukan pembeli dalam pelelangan
- Penggabungan usaha
- Pemekaran usaha
- Peleburan usaha
- Hadiah
Sedangkan menurut yang terjadi dalam dunia masyarakat, perolehan terhadap hak atas tanah dan bangunan terdiri dari Jual beli, Waris, Tukar menukar, Hibah dan Hibah wasiat.
Objek dan Subjek
Setelah melihat dari pengertian BPHTB, selanjutnya mengenal lebih jelas tentang objek dan subjek dalam BPHTB.
Objek dalam BPHTB yaitu perolehan hak terhadap tanah dan bangunan itu sendiri.
Sedangkan subjek dalam BPHTB adalah orang pribadi atau suatu badan yang bisa memiliki hak untuk memperoleh tanah dan bangunan tersebut.
Menurut perundang-undangan, subjek yang akan dikenakan BPHTB yaitu orang atau badan yang akan menjadi Wajib Pajak.
Untuk objek dari BPHTB perolehan hak tersebut adalah peristiwa yang terjadi secara hukum baik disengaja maupun tidak.
Sehingga mengakibatkan adanya perolehan hak atas tanah dan bangunan baik oleh orang pribadi maupun oleh badan.
Salah satu contoh dari peristiwa hukum tersebut adalah pemilik tanah atau bangunan tersebut meninggal dunia sehingga menyebabkan adanya warisan.
Secara umum atau dasar, perolehan hak terdiri dari dua yaitu pemindahan hak dan perolehan hak baru.
Pemindahan hak adalah seseorang yang sebelum mendapatkan hak, hak tersebut berada di tangan orang lain yang kemudian terjadi peristiwa. Sehingga hak dari tangan A akan berpindah ke subjek B.
Pemindahan hak terjadi karena jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, hadiah, penggabungan, pemekaran, peleburan usaha, lelang, putusan hakim, pemisahan hak, dan pemasukan dalam badan hukum.
Perolehan hak baru adalah hak atas tanah dan bangunan yang berasal dari tanah milik negara yang kemudian didapatkan oleh subjek pajak.
Contohnya adalah hak adat yang kemudian menjadi hak milik. Pemberian atau perolehan hak baru terjadi karena adanya pelepasan hak, dan di luar pelepasan hak.
Objek BPHTB Terdiri
Terdapat beberapa hak atas tanah dan bangunan yang merupakan objek BPHTB, terdiri dari:
1). Hak Milik
Hak milik adalah hak yang dimiliki oleh orang pribadi atau badan hukum secara turun temurun, terkuat, dan terpenuh sesuai dengan yang sudah diterapkan oleh pemerintah.
2). Hak Guna Usaha
HGU atau Hak Guna Usaha adalah hak yang didapatkan dengan mengusahakan tanah dan bangunan di mana dikuasai oleh Negara.
Tentu dengan jangka waktu sesuai dengan perundang-undangan yang ditetapkan dan berlaku.
3). Hak Guna Bangunan BPTHB
HGB atau Hak Guna Bangunan bisa diartikan sebagai hak yang didapatkan dengan mendirikan bangunan atas tanah yang bukan lagi menjadi milik sendiri dan sudah diatur dalam peraturan UU.
UU yang mengatur jangka waktu mengenai HGB tertuang dalam UU Nomor 5 pada tahun 1960. UU tersebut mengatur tentang Peraturan Dasar Pokok dalam Agraria.
4). Hak Pakai
Hak pakai adalah hak yang digunakan untuk memungut hasil dari tanah milik Negara di mana memberi wewenang yang sudah ditentukan dalam keputusan pemberiannya.
Keputusan tersebut disetujui oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
5). Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
Hak milik atas satuan rumah susun memiliki sifat terpisah atau perorangan di mana meliputi hak atas bagian, benda, dan tanah secara bersama-sama.
Hal ini tidak dapat dipisahkan dengan satuan yang menyangkut hal tersebut.
6). Hak Pengelolaan
Hak pengelolaan adalah hak menguasai yang dalam kewenangannya dilimpahkan kepada pemegang hak.
Seperti perencanaan penggunaan tanah, penyerahan bagian dari tanah kepada pihak ketiga, dan penggunaan tanah untuk keperluan tugas.
BPHTB Waris
BPHTB waris yaitu biaya yang dikenakan kepada ahli waris yang berhubungan dengan peralihan hak atas tanah dan bangunan dari pihak satu sebagai pewaris dan pihak kedua sebagai ahli waris.
Pembayaran BPHTB waris yaitu saat warisan terbuka. Dengan kata lain, saat terjadi peralihan hak atas tanah dan bangunan tersebut.
Perhitungan pajak yang dilakukan nantinya akan menggunakan perhitungan pada tahun pewaris meninggal dunia. Tidak semua hak atas tanah dan bangunan bisa langsung dibalik nama.
Untuk itu, pembayaran dilakukan bersamaan dengan penjualan atas tanah dan bangunan kepada pihak lain. Jika tidak, balik nama tidak bisa dilakukan dalam hal ini.
Cara Menghitung BPHTB
Untuk menghitung BPHTB, Anda perlu mengetahui rumus di bawah ini:
5% × (NJOP – NPOPTKP)
NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak dan NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Menurut UU BPHTB terbaru, maksimal tarif yang diterapkan yaitu 1%. Sehingga untuk menghitung Pajak Bumi dan Bangunan akan diterapkan tarif sebesar 0,5%.
Contoh, Andi membeli rumah di Jakarta dengan luas tanah 300m2 dan luas bangunannya adalah 200m2. NJOP yang ditetapkan untuk harga tanah adalah Rp.700.000 per m2 dan harga bangunannya Rp.600.000 per m2. NPOPTKP untuk wilayah Jakarta adalah Rp.80.000.000.
Cara menghitungnya antara lain:
- Harga Tanah: 300m2 × Rp.700.000 = Rp.210.000.000
- Harga Bangunan: 200m2 × Rp.600.000 = Rp.120.000.0000
- Total harga tanah dan bangunan (NJOP) adalah Rp.330.000.000
- Nilai Tidak Kena Pajak = Rp.80.000.000
- NJOP – NPOPTKP = Rp.330.000.000- Rp.80.000.000 = Rp.250.000.000
- Sehingga, sesuai dengan rumusnya, 0,5% × Rp.250.000.000 = Rp.1.250.000.
Pengertian BPHTB, objek dan subjek BPHTB, BPHTB waris, dan cara menghitung BPHTB bisa Anda simak ulasannya di atas. Lebih lanjut bprd.jakarta.go.id.
Team Penulis.
